宅地建物取引業とは、具体的に土地や建物を自ら売買・交換する事業または土地や建物の売買・交換・賃貸を仲介（媒介）または代理する事業をいいます。宅地建物取引業を営むには免許が必要で、１つの都道府県内のみに事務所を設置する場合は、知事免許、複数の都道府県にわたって事務所を設置する場合は、大臣免許を申請します。

1. 宅地建物取引業の許可とは？

宅地建物取引業の許可は、不動産の売買・賃貸・仲介などを業として行う場合に必要なものです。この許可を取得することで、宅地建物取引業者として正式に事業を行うことができます。

許可は「国土交通大臣許可」または「都道府県知事許可」のどちらかを受けます。

国土交通大臣許可：複数の都道府県に営業所がある場合。

都道府県知事許可：1つの都道府県内で営業する場合。

2. 許可取得の要件

個人・法人共通の要件

欠格事由に該当しないこと

欠格事由には以下のようなものがあります：

　禁固以上の刑に処された後、一定期間が経過していない場合

　破産者で復権を得ていない場合

　暴力団やその関係者である場合

　宅建業法に違反し、過去に許可を取り消された場合

事務所を設置すること

　営業所が法律に適合している必要があります。

専任の宅地建物取引士を配置すること

　各営業所に1名以上の専任取引士（有資格者）を置く必要があります。専任の割合は、営業所の従業員5人につき1人以上。

3. 許可申請の手続き

必要書類

申請する際には、以下の書類が一般的に必要です（都道府県により多少異なる場合があります）。

　許可申請書（様式は都道府県で異なる）

　住民票（個人申請の場合）

　法人の登記事項証明書（法人の場合）

　事務所の賃貸借契約書や図面

　宅地建物取引士の登録証の写し（専任取引士用）

　納税証明書

　資産状況を示す書類

　写真（事務所の外観・内観・入口など）

申請の流れ

　必要書類を準備。

　都道府県の担当窓口（知事許可の場合）または国土交通省の窓口（大臣許可の場合）に申請書類を提出。

　書類審査と現地調査（営業所の確認など）。

　許可の交付（審査期間は1～2か月程度が一般的）。

4. 許可取得後の義務

許可を受けた後には、以下の義務を守る必要があります。

　免許番号の掲示：営業所に許可証を掲示する。

　標識の設置：営業所や取引現場に標識を設置。

　帳簿の備付け：取引記録を帳簿に記載・保存。

　定期的な更新手続き：許可の有効期限（5年）ごとに更新。

5. 注意点

許可を取得せずに宅建業を行うと、厳しい罰則（6か月以下の懲役または100万円以下の罰金）があります。

許可の条件や手続きは、地域や状況により異なる場合があるため、事前に管轄の窓口や専門家（行政書士など）に相談するのが安全です。

農地法第５条許可申請とは、権利移動の許可と農地転用許可を両方同時に行うものです。

農地法第5条の許可申請は、「農地を転用し、その上で宅地や工場用地などの非農地として使用する」場合に必要な手続きです。この許可を受けずに農地を転用すると法律違反となり、罰則が科されるため、適切に手続きを行うことが重要です。

以下に、農地法第5条許可申請の流れを説明します。

1. 農地法第5条許可とは？

対象となる行為：農地の所有者が農地を売却（権利移転）または貸借（使用権設定）し、その後、農地を宅地・商業用地などの非農地に転用する場合。

申請先：農地がある地域を管轄する都道府県知事または農林水産大臣（特定のケースにより異なる）。

2. 許可が必要なケース

以下の条件を満たす場合、農地法第5条の許可が必要です：

　農地の売買や貸借などの「権利移転または設定」を伴う。

　転用目的が「非農地用途」である（例：宅地、工場、商業用地など）。

3. 許可が不要なケース

次のケースでは許可が不要ですが、届出が必要になる場合があります：

　農地を農地のまま売買または貸借する場合（農地法第3条）。

　自己所有の農地を転用する場合（農地法第4条）。

4. 許可申請の流れ

ステップ1：事前相談

市区町村役場の農業委員会や担当窓口に事前相談を行う。転用計画が適法か、許可を得られる見込みがあるかを確認。

ステップ2：必要書類の準備

以下の書類が一般的に必要です：

　許可申請書

　　都道府県または市町村ごとの指定様式。

　土地の登記事項証明書

　農地の権利関係を証明するもの。

　位置図および地図

　対象農地の位置や周辺状況を示した地図。

　土地利用計画図

　転用後の具体的な利用方法を示す図面。

　事業計画書（必要に応じて）　

　転用後の計画内容（建物の用途、面積など）。必要性、選定理由も示す

　納税証明書

　農地所有者の納税状況を示す書類。

　同意書や契約書の写し

　農地の権利移転に関する合意を示す書類。

　その他

　必要に応じて、事前協議書や開発行為の許可関連書類。

ステップ3：申請書類の提出

　書類一式を準備し、管轄の窓口（市町村または都道府県）に提出。

　提出時に書類の不備がないかを確認。

ステップ4：審査

　農業委員会の審査

　農地転用が適切か、農地保全の観点から問題がないかを審査。

　都道府県または農林水産大臣の審査

　対象となる農地が「農業振興地域内農地」か「一般農地」かで審査内容が変わる。

ステップ5：許可または不許可の通知

　許可が下りた場合：正式な許可証が交付されます。

　不許可の場合：理由が通知され、再申請や計画の変更が必要になることがあります。

5. 許可のポイント

　農地の転用は「公益性」や「土地利用計画」に沿ったものである必要があります。

　特に農業振興地域内の農地は転用が難しく、慎重な審査が行われます。

　不動産業者や行政書士に相談することで、スムーズな手続きが可能です。

6. 注意点

許可を得る前に転用を始めると、違法行為として処罰される可能性があります（原状回復命令や罰金）。

農地の転用計画が都市計画法など他の法令に違反していないことも確認が必要です。